Οι αποφάσεις 146-149/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ν. 4067/2012)
Με τις υπ’ αριθμ. 146-149/2025 αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, κρίθηκε ότι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012, ΦΕΚ Α’ 79/2012) αντίκεινται στο Σύνταγμα, διότι δυνάμει αυτών παρέχονται κίνητρα προσαυξήσεων στον συντελεστή δόμησης και το ύψος με οριζόντιο τρόπο, χωρίς δηλαδή να εντάσσονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό της κάθε περιοχής, όπως απαιτεί το άρθρο 24 του Συντάγματος.
Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο επανέλαβε την πάγια νομολογία του, σύμφωνα με την οποία οι όροι δόμησης πρέπει να καθορίζονται σε τοπικό επίπεδο και όχι με γενικής εφαρμογής διατάξεις νόμου. Αυτό διότι στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού. Με την ανωτέρω ad hoc, ανά περιοχή, στάθμιση διασφαλίζονται η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και η ορθολογική χωροταξική οργάνωση ως συνταγματικά προστατευόμενα έννομα αγαθά.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας δεν έκρινε per se το περιεχόμενο των διατάξεων περί κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού αντισυνταγματικό. Τα εν λόγω κίνητρα μπορούν να παρέχονται χωρίς να εγείρεται ζήτημα αντισυνταγματικότητας, εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Σε συμμόρφωση με το ανωτέρω σκεπτικό, ο νομοθέτης προέβη στην ψήφιση του άρθρου 66 του ν. 5197/2025 (ΦΕΚ Α’ 76/2025), με τον οποίο εισήχθη νέα παράγραφος 6 στο άρθρο 1 του Ν. 4067/2012 (ΦΕΚ Α’ 79/2012), ορίζοντας ότι τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του άρθρου 10, των περ. γ) και δ) της παρ. 8 του άρθρου 15 και των παρ. 1 και 2 του άρθρου 25, εφαρμόζονται αποκλειστικά μέσω Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με τον καθορισμό ζωνών κινήτρων.
Ιδιαίτερο νομικό αλλά και πρακτικό ενδιαφέρον παρουσιάζει το σκεπτικό αποφάσεων σχετικά με το χρονικό σημείο επέλευσης των εννόμων συνεπειών της κρίσης περί αντισυνταγματικότητας. Το Συμβούλιο της Επικρατείας, σταθμίζοντας την αρχή της ασφάλειας δικαίου και την προστατευόμενη εμπιστοσύνη των διοικουμένων, έκρινε ότι οι έννομες συνέπειες της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν οικοδομικές άδειες για τις οποίες είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως την 11η Δεκεμβρίου 2024. Ως χρονικό σημείο εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών θεωρείται η έναρξη εργασιών εκσκαφής, η οποία αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, ιδίως:
α) με τη γνωστοποίηση, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή (ενδεικτικά: Υπουργεία, Δήμους, Αστυνομικά Τμήματα, Περιφέρειες, Επιθεώρηση Εργασίας κ.λπ.),
β) την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ.
Η ανωτέρω σκέψη ενσωματώθηκε στο άρθρο 67 του Ν. 5197/2025 (ΦΕΚ Α’ 76/2025), που ρυθμίζει τις αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί με χρήση κινήτρων.
Συμπερασματικά, οι αποφάσεις ΟλΣτΕ 146-149/2025 έχουν καίρια σημασία για τον κατασκευαστικό κλάδο, τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τις Υπηρεσίες Δόμησης καθώς και εν γένει για το κοινωνικό σύνολο. Το νέο νομικό τοπίο απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή κατά τον έλεγχο και την εφαρμογή κάθε οικοδομικής άδειας, που έχει εκδοθεί κατ’ εφαρμογή των επίμαχων διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.